12. Januar 2024

Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung von großen Wohnungen

Wird eine Wohnung oder ein Haus mit
einer Wohnfläche von mehr als 250 qm dauerhaft vermietet, muss die
Einkünfteerzielungsabsicht geprüft werden, damit Werbungskosten steuerlich
anerkannt werden können. Die Vermutung, dass bei einer dauerhaften Vermietung
eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht, gilt bei derart großen Wohnobjekten
nicht, weil es keine ortsübliche Marktmiete gibt.

Hintergrund: Werden
Immobilien zu Wohnzwecken dauerhaft vermietet, wird die Absicht der
Einkünfteerzielung grundsätzlich vermutet. Eine sog. Totalüberschussprognose
muss dann also nicht durchgeführt werden. Mit der Totalüberschussprognose wird
ermittelt, ob sich nach 30 Jahren ein Überschuss aus der Vermietung erzielen
lässt.

Sachverhalt: Die Kläger
vermieteten in den Jahren 2011 bis 2014 drei Einfamilienhäuser mit Wohnflächen
von 291 qm, 322 qm und 331 qm und deren Anschaffung mit Immobilienkrediten
finanziert worden war. Die drei Häuser wurden an die drei volljährigen Kinder
und deren Ehegatten vermietet. Die monatliche Kaltmiete betrug je nach Haus und
Jahr zwischen 2.050 € und 3010 €. Die Kläger machten in ihren
Einkommensteuererklärungen für 2011 bis 2014 die mit der Vermietung in
Zusammenhang stehenden Werbungskosten geltend. Das Finanzamt erkannte die
Werbungskosten nicht an.

Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) verwies die Sache an das Finanzgericht zur weiteren
Aufklärung zurück, damit es die Einkünfteerzielungsabsicht überprüft:

  • Die steuerliche Anerkennung
    von Verlusten setzt bei allen Einkunftsarten eine Einkünfteerzielungsabsicht
    voraus, also die Absicht, insgesamt einen Gewinn bzw. Überschuss zu erzielen.

  • Bei den Vermietungseinkünften
    wird die Einkünfteerzielungsabsicht zwar angenommen, wenn die Vermietung von
    Wohnflächen auf Dauer angelegt ist, also insbesondere nicht befristet erfolgt.
    Dies gilt jedoch nur für Wohnungen, die üblicherweise
    vermietet
    werden, weil sich der Gebrauchswert derartiger
    Wohnungen in der ortsüblichen Marktmiete widerspiegelt.

  • Die Vermutung einer
    Einkünfteerzielungsabsicht greift jedoch nicht, wenn die Marktmiete keine
    angemessene Gegenleistung ist, weil sie den besonderen Wohnwert offensichtlich
    nicht angemessen widerspiegelt. Dies ist bei aufwendig gestalteten oder
    ausgestatteten Wohnungen der Fall. Zu den aufwendig gestalteten oder
    ausgestatteten Wohnungen gehören auch Wohnobjekte mit einer Wohnfläche von mehr
    als 250 m². Der Mietspiegel ist für derart große Wohnungen nicht anwendbar bzw.
    nicht aussagekräftig. Im Streitfall galt z.B. der Mietspiegel der Stadt, in der
    sich die drei Einfamilienhäuser befanden, nicht für Wohnungen mit einer
    Wohnfläche von mehr als 160 qm.

  • Es muss daher eine
    Totalüberschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren, der typischen
    Vermietungstätigkeit, durchgeführt werden. Dieser Zeitraum beginnt ab dem
    Erwerb.

Hinweise: Das FG hatte
zwar bereits eine Totalüberschussprognose durchgeführt, jedoch den Beginn des
Prognosezeitraums nicht zutreffend ermittelt, sondern zum Teil fehlerhaft einen
späteren Beginn zu Grunde gelegt. Außerdem muss das FG bei der Prognose u.a.
noch prüfen, ob die bereits in den Streitjahren erfolgten Mieterhöhungen sowie
die späteren Zinsanpassungen am 1.12.2017 und 1.12.2019 objektiv vorhersehbar
waren.

Die Ausführungen des BFH gelten
auch bei der Vermietung sehr großer Wohnungen an fremde Dritte. Allerdings
dürfte im Streitfall der Umstand, dass alle drei Häuser an die eigenen Kinder
und deren Ehegatten vermietet wurden, die Aufmerksamkeit des Finanzamts erregt
haben.

Bei „normal“ großen
Wohnungen wird die Einkünfteerzielungsabsicht zwar im Fall dauerhafter
Vermietung vermutet. Dies bedeutet aber nicht, dass Werbungskosten dann
zwingend anzuerkennen sind. Denn liegt die vereinbarte Miete unter 66 % der
ortsüblichen Miete, kann dies nach dem Gesetz zu einer teilweisen
Nichtanerkennung von Werbungskosten führen. Diese Regelung war im Streitfall
nicht zu prüfen, weil es um die subjektive Einkünfteerzielungsabsicht
ging.

Quelle: BFH, Urteil vom 20.6.2023
– IX R 17/21; NWB