5. April 2022

Kein Spekulationsgewinn bei Verkauf einer dauerhaft selbst bewohnten Gartenlaube

Der Verkauf eines mit einer Gartenlaube bebauten Gartengrundstücks
führt nicht zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn, wenn die Laube zu
eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Nach dem Gesetz sind nämlich
Spekulationsgewinne aus dem Verkauf selbst genutzter Immobilien steuerfrei.
Diese Steuerfreiheit gilt selbst dann, wenn die Selbstnutzung baurechtswidrig
war.

Hintergrund: Der Gewinn aus dem
Verkauf von Immobilien des Privatvermögens löst einen steuerpflichtigen
Spekulationsgewinn aus. Nach dem Gesetz werden jedoch selbst
genutzte Immobilien
von dieser Steuerpflicht grundsätzlich
ausgenommen.

Sachverhalt: Der Kläger hatte im
Jahr 2009 ein bebautes Grundstück in einer Gartenkolonie erworben und dieses im
Jahr 2014 mit Gewinn verkauft. Das voll erschlossene Grundstück war mit einer
60 qm großen Gartenlaube bebaut, die mit einer Heizung, einer Küche und einem
Bad ausgestattet war. Der dauerhafte Aufenthalt in dem Gebäude war nach
baurechtlichen Bestimmungen allerdings nicht gestattet. Der Kläger bewohnte
dennoch das Gartengrundstück seit dem Erwerb dauerhaft. Das Finanzamt setzte
aus dem Verkauf einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn an.

Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) bejahte aufgrund der Selbstnutzung eine Ausnahme von der
Spekulationsgewinnbesteuerung und gab der Klage statt:

  • Spekulationsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden
    nicht erfasst, wenn die Immobilie selbst genutzt worden ist. Diese Ausnahme von
    der Steuerpflicht setzt voraus, dass die Immobilie dauerhaft zum Bewohnen
    geeignet und tatsächlich vom Steuerpflichtigen selbst genutzt worden ist.

  • Eine Selbstnutzung in diesem Sinn kann auch dann vorliegen,
    wenn die Selbstnutzung baurechtlich nicht gestattet war. Dies ergibt sich aus
    dem Sinn und Zweck der Ausnahme, die die ungerechtfertigte Besteuerung eines
    Spekulationsgewinns bei Aufgabe eines Wohnsitzes, z.B. wegen beruflichen
    Umzugs, vermeiden will. Dieser Sinn und Zweck ist auch dann erfüllt, wenn die
    Selbstnutzung baurechtswidrig war.

  • Im Streitfall war die dauerhafte Eignung der Gartenlaube
    infolge ihres Anschlusses an das Wasser- und Stromnetz und ihrer Ausstattung
    mit Bad und Küche sowie Heizung zu bejahen. Der Kläger hatte die tatsächliche
    Selbstnutzung seit dem Erwerb durch Vorlage von Versicherungsnachweisen, Strom-
    und Wasserabrechnung sowie der Rechnung über den Einbau eines Gasheizofens
    nachgewiesen. Damit war kein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn zu
    versteuern.

Hinweise: Eine Selbstnutzung,
die zur Verneinung eines Spekulationsgewinns führt, ist auch dann anzunehmen,
wenn die Immobilie zusammen mit Familienangehörigen oder einem Dritten, z.B.
einer Freundin, bewohnt wird. Es genügt auch, dass die Immobilie nur zeitweilig
bewohnt wird, sofern die Immobilie dem Steuerpflichtigen in der übrigen Zeit
zur Verfügung steht. Daher können auch Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen, die
nicht vermietet werden, von der Spekulationsgewinnbesteuerung ausgenommen sein,
sofern sie in der übrigen Zeit nicht vermietet werden, sondern zur
Selbstnutzung bereitstehen.

Der Gesetzgeber sieht im Steuerrecht illegales Verhalten
grundsätzlich als irrelevant an. Deshalb sind z.B. auch Gewinne aus Straftaten
steuerpflichtig.

BFH, Urteil v. 26.10.2021 – IX R 5/21; NWB