2. Mai 2024

Widerruf eines Immobilienkreditvertrags

Widerruft ein Kreditnehmer, der einen privaten Immobilienkredit
aufgenommen hat, nach mehreren Jahren wirksam den Kreditvertrag, sodass es zu
einer wechselseitigen Rückgewähr der gezahlten Leistungen kommt, stellt der
Nutzungsersatz, der dem Kreditnehmer zufließt, keine steuerbaren Einkünfte dar.

Hintergrund: Vor einigen Jahren
stellte sich heraus, dass die Sparkassen unwirksame Widerrufsbelehrungen in
ihren Kreditverträgen verwendeten. Dies ermöglichte es den Kreditnehmern, einen
Widerruf noch nach vielen Jahren zu erklären und so die Rückabwicklung des
Kredits herbeizuführen. Auf diese Weise konnte die Zinsbelastung nachträglich
reduziert werden.

Sachverhalt: Die Kläger waren
Eheleute, die im Jahr 2007 zwei Darlehen für eine vermietete Wohnung, sowie für
eine selbstgenutzte Wohnung aufgenommen hatten. Nachdem sie festgestellt
hatten, dass die von der Sparkasse verwendeten Widerrufsbelehrungen unwirksam
waren, widerriefen sie im August 2014 mit Erfolg ihre Willenserklärungen zum
Abschluss der Darlehensverträge. Beide Darlehensverträge wurden daraufhin
rückabgewickelt, und die Kläger erhielten per Saldo einen Nutzungsersatz in
Höhe von ca. 3.500 € aus dem Darlehen für die selbstgenutzte Wohnung
sowie einen Nutzungsersatz in Höhe von ca. 4.000 € aus dem Darlehen für
die vermietete Wohnung. Das Finanzamt erfasste den Nutzungsersatz aus dem
Darlehen für die selbstgenutzte Wohnung als Kapitaleinkünfte und den
Nutzungsersatz aus dem Darlehen für die vermietete Wohnung als Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung. Die Kläger wehrten sich gegen die Erfassung des
Nutzungsersatzes in Höhe von 3.500 € als Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage statt:

  • Wird ein Kreditvertrag widerrufen, wandelt sich der
    Kreditvertrag in ein gegenseitiges Rückgewährschuldverhältnis um. Es werden
    dann die geleisteten Zahlungen wieder rückgängig gemacht und jeweils ein
    Wertvorteil für die Gebrauchsvorteile ermittelt, der zu zahlen ist.

  • Der Nutzungsersatz, den die Sparkasse an die Kläger zahlen
    musste, fiel nicht innerhalb der steuerbaren Erwerbssphäre an und bleibt daher
    steuerlich irrelevant. Das Rückgewährschuldverhältnis ist nach
    wirtschaftlicher Betrachtungsweise als Einheit zu behandeln. Aus dieser Einheit
    und dem sich ergebenden Saldo kann nicht isoliert ein Zinsanspruch herausgelöst
    und besteuert werden.

Hinweise: Der BFH stellt klar,
dass die Rückabwicklung von Immobilienkrediten aufgrund fehlerhafter
Widerrufsbelehrungen nicht zu steuerbaren Einkünften aus Kapitalvermögen führt.

Offen gelassen hat der BFH die Frage, ob die Rückabwicklung des
Darlehensvertrags über die vermietete Immobilie zu steuerbaren
Vermietungseinkünften führt; denn die Kläger hatten sich hiergegen nicht
gewehrt. Nach der Begründung des BFH, der den Nutzungsersatz nicht der
steuerbaren Erwerbssphäre zuordnet, dürfte aber auch hier eine Steuerpflicht zu
verneinen sein.

Die Rechtslage für den Nutzungsersatz aufgrund eines Widerrufs hat
sich mittlerweile zuungunsten der Kreditnehmer geändert, da der Darlehensnehmer
keinen Anspruch mehr auf Nutzungsersatz hat.

Quelle: BFH, Urteil vom 7.11.2023 – VIII R 16/22;
NWB