5. April 2024

Aufwendungen nach einem Gebäudebrand als anschaffungsnahe Aufwendungen

Kommt es innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes zu
einem Brand, können die anschließend getätigten Kosten für die Renovierung als
sog. anschaffungsnahe Aufwendungen zu behandeln sein, die sich nur über die
jährliche Abschreibung auswirken. Eine Einschränkung des Begriffs der
anschaffungsnahen Aufwendungen scheidet aus, wenn höhere Gewalt oder eine
Schadensverursachung durch einen Dritten nach dem Erwerb der Immobilie nicht
feststehen.

Hintergrund: Ein Vermieter kann
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die er
innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchführt und die
ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, nicht
in vollem Umfang als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben absetzen, sondern
nur über die jährliche Abschreibung geltend machen. Man nennt derartige Kosten
anschaffungsnahe Aufwendungen.

Sachverhalt: Der Kläger erwarb
2015 ein Grundstück, das mit einer Doppelhaushälfte bebaut war, die sehr
baufällig, jedoch noch bis zum 31.12.2020 vermietet war. Der Kaufpreis betrug
35.000 €. Nach dem Mietvertrag wollte der Kläger die Doppelhaushälfte
nach Beendigung des Mietvertrags abreißen oder eine Kernsanierung vornehmen. Im
Jahr 2016 wurde das Haus durch einen Brand schwer beschädigt; allerdings konnte
die Ursache für den Brand nicht festgestellt werden. Der Kläger beseitigte im
Jahr 2017 das durch den Brand zerstörte Inventar sowie die Brandschäden (Kosten
hierfür ca. 14.500 €); außerdem erneuerte er den Stromkasten sowie die
Fenster (Kosten hierfür ca. 11.100 €). Ab Oktober 2018 vermietete er die
Doppelhaushälfte wieder. Er machte die gesamten Kosten von 25.600 € als
Werbungskosten geltend. Das Finanzamt sah in den Aufwendungen anschaffungsnahe
Aufwendungen, die sich nur über die jährliche Abschreibung von 2 % auswirkten.

Entscheidung: Das Finanzgericht
Düsseldorf gab der Klage teilweise statt und erkannte den Werbungskostenabzug
bezüglich des Betrags i. H. von 14.500 € an.

• Die Brandbeseitigungskosten (14.500 €) waren
  Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, da sie dazu
  dienten, die Vermietung zu ermöglichen. Die Beseitigung des zerstörten
  Inventars diente nicht dem Wiederaufbau des Gebäudes; dies galt auch für die
  Beseitigung der durch den Brand entstandenen Schäden.

• Hingegen stellten die Kosten für die Erneuerung des
  Stromkastens und der Fenster in Höhe von 11.100 € anschaffungsnahe
  Aufwendungen dar, die nur über die jährliche Abschreibung berücksichtigt werden
  können. Denn die Aufwendungen dienten der Modernisierung, weil der Stromkasten
  und die Fenster erneuert wurden. Die im Gesetz genannte Grenze von 15 % des
  Gebäudekaufpreises wurde überschritten; der Gesamtkaufpreis betrug nämlich nur
  35.000 €, und das Gebäude war baufällig, sodass auf das Gebäude ein
  Betrag von lediglich 0 € entfallen sein dürfte, die Baukosten betrugen
  aber 11.100 €.

• Die gesetzliche Regelung kann nicht einschränkend ausgelegt
  werden. Eine Einschränkung für den Fall der höheren Gewalt schied im Streitfall
  aus, weil nicht feststand, dass der Brandschaden durch höhere Gewalt wie z.B.
  einen Blitz verursacht worden war. Eine Einschränkung käme auch in Betracht,
  wenn der Brand durch einen Dritten nach dem Erwerb des Grundstücks verursacht
  worden wäre; auch dies stand jedoch nicht fest.

Hinweise: Nach der
Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) liegen anschaffungsnahe Aufwendungen
auch dann vor, wenn erst nach dem Erwerb Schäden bekannt werden, die durch den
langjährigen vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstanden sind, aber bei
Erwerb verborgen waren. Anders ist dies, wenn der Schaden erst nach der
Anschaffung durch einen Dritten verursacht worden ist. Hätte der Kläger
nachweisen können, dass der Brand durch den Mieter nach dem Erwerb im Jahr 2015
verursacht wurde, hätte dies gegen anschaffungsnahe Aufwendungen und für die
sofortige Abziehbarkeit der Kosten gesprochen.

Anschaffungsnahe Aufwendungen gibt es nicht nur bei den Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch bei den sog. Gewinneinkünften wie
z.B. den Einkünften aus Gewerbebetrieb oder den Einkünften aus selbständiger
Tätigkeit.

Quelle: FG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2023 – 10 K 2184/20
E, NZB beim BFH: IX B 2/24; NWB