6. März 2024

Spekulationsgewinn nach Teilung eines selbstgenutzten Grundstücks

Teilt der Steuerpflichtige ein
selbstgenutztes Grundstück in zwei Flurstücke und verkauft er anschließend das
unbebaute Flurstück innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, ist ein
hieraus erzielter Gewinn als Spekulationsgewinn steuerpflichtig. Der
Steuerpflicht steht nicht entgegen, dass das gesamte Grundstück bis zur Teilung
selbstgenutzt wurde.

Hintergrund: Der Verkauf
von Immobilien des Privatvermögens mit Gewinn löst innerhalb der zehnjährigen
Spekulationsfrist eine Steuerpflicht aus. Die Steuerpflicht besteht nicht, wenn
das Grundstück selbstgenutzt worden ist.

Sachverhalt: Die Kläger
waren Eheleute und erwarben im März 2014 in einem Dorf ein ca. 3.800 qm großes,
bebautes Grundstück zum Preis von 123.000 €. Sie sanierten das Gebäude
und zogen dort 2015 ein. Im Mai 2019 ließen sie das Grundstück in die beiden
Flurstücke A und B teilen; das neue, unbebaute Flurstück B war 1.000 qm groß,
während das 2.800 qm große, bebaute Flurstück A weiterhin selbst genutzt wurde.
Die Kläger verkauften das Flurstück B im Juni 2019 zum Kaufpreis von 90.000
€ und nutzten das Flurstück A weiterhin selbst. Das Finanzamt behandelte
den Gewinn aus dem Verkauf des Flurstücks B als steuerpflichtigen
Spekulationsgewinn in Höhe von 66.400 €, indem es von dem Kaufpreis
Anschaffungskosten in Höhe von 23.600 € (1.000 m² x 23,60 €
Bodenrichtwert) abzog. Hiergegen wehrten sich die Kläger. Das Finanzgericht
(FG) berücksichtigte in der ersten Instanz höhere Anschaffungskosten, so dass
sich ein Spekulationsgewinn von 58.160 € statt 66.400 € ergab. Im
Übrigen hatte die Klage keinen Erfolg. Die Kläger legten gegen das Urteil des
FG Revision ein.

Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) wies die Revision ab:

• Die Kläger haben aus dem
  Verkauf des Flurstücks B einen Gewinn in Höhe von 58.160 € erzielt. Der
  Gewinn ist steuerpflichtig, da das Grundstück innerhalb von zehn Jahren gekauft
  und teilweise verkauft worden ist. Das angeschaffte Grundstück ist nur
  teilweise veräußert worden, nämlich nur bezüglich des Flurstücks B. Insoweit
  besteht jedoch eine wirtschaftliche Teilidentität, die für den Ansatz eines
  steuerpflichtigen Spekulationsgewinns genügt. Das verkaufte Flurstück B ist
  kein qualitativ anderes Wirtschaftsgut als das ursprünglich erworbene
  Gesamtgrundstück, sondern lediglich kleiner.

• Das verkaufte Flurstück B
  diente nicht eigenen Wohnzwecken. Zwar gehörte das Flurstück B ursprünglich zum
  ca. 3.800 qm großen Grundstück, das selbstgenutzt wurde. Aufgrund der Teilung
  des Grundstücks kam es aber zu einer Zäsur.
  Das Flurstück B ist daher getrennt vom bisherigen
  Gesamtgrundstück zu beurteilen. Zwischen dem Flurstück B und
  dem weiterhin selbst genutzten Flurstück A bestand nach der Teilung
  kein einheitlicher Nutzungs- und
  Funktionszusammenhang mehr.

Hinweise: Die
Steuerbefreiung für den Verkauf selbstgenutzter Grundstücke wird gewährt, um
Grundstücksveräußerungen nicht zu besteuern, die aufgrund eines
Wohnsitzwechsels erfolgen. Einen derartigen Wohnsitzwechsel gab es im
Streitfall nicht, weil die Kläger weiterhin das im Jahr 2014 erworbene
Grundstück selbst nutzten. Vom Sinn und Zweck der Befreiung war daher eine
Steuerbefreiung nicht zu bejahen.

Nach dem aktuellen Urteil ist ein
einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang zwischen dem verkauften
Flurstück B und dem weiterhin selbst genutzten Flurstück A nicht grds.
ausgeschlossen. Der BFH lässt es aber offen, unter welchen Voraussetzungen
dieser Zusammenhang bejaht werden könnte; im Streitfall bestand ein
einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang jedenfalls deshalb nicht
mehr, weil die Teilfläche zwecks Veräußerung abgetrennt, zielgerichtet für die
Übergabe vorbereitet und veräußert wurde. Hätten die Kläger die Gesamtfläche
bestehend aus den Flurstücken A und B wie bisher genutzt und beide Flurstücke
innerhalb der Spekulationsfrist zusammen veräußert, kann es sein, dass die
Steuerbefreiung auch für das neue, unbebaute Flurstück gewährt wird.

Quelle: BFH, Urteil vom 26.9.2023
– IX R 14/22; NWB