22. März 2024

Vermietung möblierter Appartements in einem Boardinghouse

Die Vermietung möblierter Appartements in einem sog. Boardinghouse
ist kein Gewerbebetrieb, wenn außer der Vermietung keine wesentlichen
Sonderleistungen erbracht werden und wenn die Vermietung für durchschnittlich
zwei Monate pro Mieter erfolgt. Der Vermieter erzielt dann Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung und darf vom Finanzamt nicht zur Buchführung
aufgefordert werden.

Hintergrund: Gewerbliche
Einkünfte liegen nicht vor, solange der Bereich der privaten
Vermögensverwaltung nicht überschritten wird. Die Vermietung von Räumen oder
ganzen Immobilien gehört grundsätzlich zur privaten Vermögensverwaltung; dies
gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter ähnlich wie ein Hotelier vermietet.

Steuerpflichtige, die gewerbliche oder land- und
forstwirtschaftliche Einkünfte erzielen, aber handelsrechtlich nicht zur
Buchführung verpflichtet sind, weil sie keine Kaufleute sind, können vom
Finanzamt zur Buchführung verpflichtet werden, wenn ihr Gewinn höher als 60.000
€ oder ihr Umsatz höher als 600.000 € ist.

Sachverhalt: Der Kläger
errichtete ein sog. Boardinghouse mit Appartements in einer Größe zwischen 28
qm und 75 qm, die er möblierte. Der Kläger schloss mit der X-GmbH einen
Betreiber- und Vermarktungsvertrag; die X-GmbH vermietete die Appartements im
Namen des Klägers. Die Appartements konnten nicht ohne Voranmeldung gemietet
werden, sondern es musste mehrere Tage vorab ein schriftlicher Mietvertrag
geschlossen werden. Für jeden Aufenthalt wurden Kosten für eine Endreinigung in
Höhe von 80 € in Rechnung gestellt. Die durchschnittliche
Aufenthaltsdauer betrug zwei Monate. In dem Gebäude befand sich kein
Speisesaal. Die Appartements wurden alle zwei Wochen gereinigt. Das Finanzamt
ging von gewerblichen Einkünften des Klägers aus und forderte ihn auf, ab 2019
Bücher zu führen. Gegen diese Aufforderung wehrte sich der Kläger.

Entscheidung: Das Finanzgericht
Köln (FG) verneinte eine gewerbliche Tätigkeit des Klägers und gab der Klage
statt:

• Die Vermietung von Wohnungen führt nur dann zu gewerblichen
  Einkünften, wenn der Vermieter bestimmte, nicht übliche Sonderleistungen
  erbringt oder wenn wegen des häufigen Mietwechsels eine unternehmerische
  Organisation erforderlich ist, die einem Hotel vergleichbar ist.

• Allein die Zwischenschaltung der X-GmbH führte nicht
  zwangsläufig zu einer gewerblichen Tätigkeit des Klägers. Vielmehr kommt es
  darauf an, ob der Vermieter im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und
  auf die Art der Vermietung mit einem Hotelbetrieb
  vergleichbar ist.

• Diese Vergleichbarkeit war im Streitfall nicht gegeben. Zwar
  waren die Appartements wie Hotelzimmer eingerichtet, aber sie konnten nicht
  spontan angemietet werden, sondern es musste vorab ein schriftlicher
  Mietvertrag geschlossen werden. Die Kosten für die Endreinigung in Höhe von 80
  € verteuerten kurze Aufenthalte von ein oder zwei Tagen erheblich. In
  dem Gebäude befand sich weder ein Restaurant noch ein Sportstudio, wie dies bei
  einem Hotel üblich wäre. Zwar stellte der Kläger einen WLAN-Zugang zur
  Verfügung und bot die Reinigung sowie Bettwäsche an; dies waren aber
  unschädliche
  Zusatzleistungen.

• Der Kläger erzielte somit keine gewerblichen Einkünfte und
  durfte daher nicht zur Buchführung aufgefordert werden.

Hinweise: Bei der Vermarktung
der Appartements durch die X-GmbH wurden durchaus verschiedene Sonderleistungen
des Boarding-Hauses beworben, die für einen Hotelbetrieb sprachen und damit zu
gewerblichen Einkünften hätten führen können; so wurde mit einer Espressobar,
Leihfahrrädern, einem Concierge-Service und einer Notfall-Hotline geworben. Das
FG vernahm hierzu Zeugen und stellte fest, dass die Leistungen tatsächlich
nicht angeboten wurden. Statt einer Telefon-Hotline gab es z.B. lediglich einen
Anrufbeantworter. Wären diese Leistungen tatsächlich angeboten worden, wäre das
FG vermutlich von gewerblichen Einkünften ausgegangen.

Quelle: FG Köln, Urteil vom 22.6.2023 – 11 K 315/19;
NWB